A Milano c’è un quartiere in espansione: il boom di via Tertulliano

SE AVETE DECISO DI TRASCORRERE LE VACANZE IN CITTÀ E VIVETE A MILANO, PERCHÉ NON ANDATE A SCOPRIRE LA ZONA DI VIA TERTULLIANO? RIMARRETE PIACEVOLMENTE SORPRESI

Siamo appena fuori dai viali, a est di Porta Romana. Una zona, anzi poco più di un blocco, piuttosto anonimo fino a un paio d’anni fa, punteggiato dai magazzini di una Milano post-industriale memore delle fabbriche della Plasmon, ma non ancora artigianale. Poi, nel giro di pochi mesi, è cambiato tutto.

Dove sorgevano i vecchi capannoni della Telecom sta nascendo un complesso residenziale composto da 163 appartamenti e quasi 5mila metri quadri di verde, su una superficie complessiva di 13.600 metri quadrati. Zero consumo del territorio, ampi spazi comuni, alta qualità. E infatti è già tutto sold out.

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Case, aumentano i prezzi. A Milano il rialzo maggiore: +4,1% nel 2021

Si consolida la ripresa del mercato della casa. L’Ultima conferma arriva dall’Ipab, l’indice dei prezzi delle abitazioni che con cadenza trimestrale aggiorna l’andamento dei valori distinguendo tra abitazioni nuove e abitazioni usate. Nel terzo trimestre l’indice dei prezzi e aumentato dell’1,2% rispetto al secondo trimestre 2011 e del 4,2% rispetto allo stesso periodo del 2020. Questo aumento, sottolinea l’Istat, è da attribuirsi sia alle abitazioni nuove con una crescita sui base annua del 3,9%, sia, in misura lievemente superiore , ai prezzi delle abitazioni usate, che rappresentano l’80%del totale e che hanno registrato un aumento del 4,2%. La crescita dei prezzi si accompagna quello delle transazioni, che sempre nel terzo trimestre di quest’anno hanno fatto registrare un aumento del 21,9%. Rispetto a 10 anni fa il prezzo delle abitazioni usate, secondo l’Ipab, è ancora più basso del 19,4%, mentre il nuovo si è rivalutato dello 5%. A cinque anni l’usato fa segnare +9%, l’usato +2,5%. A livello territoriale, Istat anticipa che la crescita è diffusa in tutte le ripartizioni territoriali ma è più marcata al Nord e al Centro, meno al Sud e nelle Isole.

Milano e Roma

Per scendere un po’ più nel dettaglio sull’andamento del mercato si po’ ricorrere ai dati dell’ultimo Osservatorio di Nomisma, che riporta le quotazioni, suddivise per stato di conservazione dell’immobile e per ubicazione, di 13 aree metropolitane. Partendo dalla capitale, l’Osservatorio indica in 2.773 euro al metro quadrato il costo medio degli appartamenti. Si tratta di un aumento del 2,6% su base annua, ma nell’arco dei cinque anni gli immobili della capitale hanno perso valore per il 4,7%, mentre sui dieci anni la svalutazione è stata del 21%. I prezzi per le case nuove o ristrutturate a nuovo, fatta eccezione per immobili di particolare prestigio, toccano gli 8.000 mil euro al metro quadrato, l’usato da ristrutturare completamente in periferia si aggira attorno ai 1.100 euro. Milano fa segnare i migliori risultati tra le grandi città: nell’ultimo anno i prezzi sono saliti del 4,1% e nel quinquennio del 6,9% mentre nell’arco dei dieci anni è l’unico mercato che fa segnare un calo a una sola cifra: -7,8%. Il nuovo in area di pregio arriva a 9.700 euro al metro, le case in periferia da riqualificare a 1.350 euro. Da segnalare che dieci anni fa i prezzi di Milano e di Roma si equivalevano.

Modello Milano per la legge sulla rigenerazione delle città

La discussione al Senato. La proposta risolutiva del ministero delle Infrastrutture consente ai Comuni di approvare progetti presentati da privati anche prima che sia varato il piano complessivo

 

Al ministero delle Infrastrutture lo chiamano già «modello Milano», pensando all’intervento, straordinario per quantità e qualità, di rigenerazione urbana avvenuto nel capoluogo lombardo nel decennio scorso prevalentemente su proposta di soggetti privati.
C’è un articolo della proposta di testo inviata dal ministro Enrico Giovannini al Senato, per disincagliare la legge quadro sulla rigenerazione urbana, che punta proprio a incentivare l’intervento e la proposta di privati nelle città. È l’articolo 7 della proposta e dà, più di altri, il segno del cambiamento che Giovannini vuole imprimere al dibattito sulla rigenerazione urbana. Senza togliere nulla al fatto che il nuovo testo rafforza, pur semplificando, gli strumenti pubblici -nazionali e locali – di programmazione e di valutazione degli interventi, senza però ingessare tutto, come era avvenuto con i testi finora esaminati al Senato. È stata la stessa commissione Ambiente, d’altra parte, a chiedere l’intervento del ministro per cercare un punto di equilibrio che sbloccasse la situazione destinata al binario morto.
Torniamo all’articolo 7. La novità sostanziale, che evita tempi lunghissimi e ingessature e richiama appunto il modello meneghino, è il comma 7, là dove prevede che «nella more della definizione della programmazione comunale ai sensi dell’articolo 5, i progetti di rigenerazione presentati da promotori privati possono essere approvati in base alla valutazione del loro interesse pubblico e dell’equilibrio del piano economico finanziario dell’intervento». Un salto culturale che assegna al privato la possibilità di proporre e, sia chiaro, di intervenire in accordo con l’amministrazione comunale (con alcuni paletti previsti per ora dal comma 4 per i centri storici). Nessun salto nel vuoto, comunque, nessuna porta aperta a speculazioni, ma solo la possibilità di progettare e realizzare interventi di rigenerazioni in tempi ragionevoli.
D’altra parte che l’operazione avviata da Giovannini sia molto seria sta a dimostrarlo l’impianto inviato al Senato che anzitutto fissa le finalità della legge, tutte pubbliche e orientate alla sostenibilità: favorire il riuso edilizio, migliorare la permeabilità dei suoli urbani, realizzare infrastrutture strategiche per lo sviluppo ecosostenibile del territorio, privilegiare interventi di densificazione urbana per combattere il fenomeno dello sprawl, applicare il criterio del «saldo zero» per il consumo di suolo, tutelare i centri storici, integrare sistemi di mobilità sostenibile con il tessuto urbano delle aree rigenerate, favorire l’edilizia sociale e la partecipazione dei cittadini alla progettazione e alla gestione dei programmi di rigenerazione urbana, attirare gli investimenti privati orientati a obiettivi pubblici, elevare la qualità della vita nei centri storici come nelle periferie «con l’integrazione funzionale di residenze, attività economiche, servizi pubblici e commerciali, attività lavorative, tecnologie e spazi dedicati al coworking e al lavoro agile, servizi e attività sociali, culturali, educativi e didattici promossi da soggetti pubblici e privati, nonché spazi e attrezzature per il tempo libero, per l’incontro e la socializzazione, con particolare considerazione delle esigenze delle persone con disabilità».

La proposta rilancia, inoltre, le politiche urbane del governo attraverso la costituzione del comitato interministeriale per le politiche urbane (Cipu), rimediando a un’assenza che dura da quasi trenta anni, da quando è stato soppresso il ministro delle Aree urbane.
Solido anche l’impianto della programmazione con un programma nazionale, sostenuto anche da un fondo di 3,85 miliardi in quindici anni destinabile a incentivi, e programmi comunali di rigenerazione urbana che identificheranno le priorità di tipologie e aree su cui intervenire. Saranno anche fatte salve le legislazioni regionali che in molti casi sono più avanzate, anche in termini di incentivazioni.
Di fortissimo impatto riformistico, infine, la delega per rivedere il testo unico dell’edilizia e mandare definitivamente in pensione gli standard urbanistici previsti dal Dm 1444, tipici di una fase di espansione urbanistica ed edilizia e molto meno in auna fase storica di rigenerazione urbana.

Case, vendite su del 56% nei primi sei mesi del 2021

Secondo Tecnocasa la sorpresa è la timida risalita dei valori nei comuni della provincia, che negli ultimi anni hanno registrato pesanti perdite

 

I punti chiave

È il quadro di un mercato vivace quello che ci restituisce Tecnocasa. «Ci siamo lasciati alle spalle un 2020 con risultati migliori delle attese e siamo entrati, fiduciosi, nell’anno in corso – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa -. La domanda abitativa, esplosa dopo il primo lockdown, non ha accennato flessioni e ha continuato a crescere trascinata dalla volontà di acquistare casa e dalla spinta del mercato del credito, mai così conveniente. A fare da cornice a questo quadro le aspettative positive sul futuro scenario economico ed un migliorato clima di fiducia».

Volumi di compravendita

I primi sei mesi del 2021 evidenziano un incremento dei volumi di transazione del 56% rispetto allo stesso periodo del 2020 e del 21,9% rispetto al 2019, con un risultato più che lusinghiero per i comuni non capoluogo che mettono a segno una crescita rispettivamente del 62,4% e del 26,4%. «I tempi di vendita, importante indicatore dello stato di salute del mercato immobiliare – continua Megliola – registrano segnali di miglioramento rispetto ad un anno fa. Gli ultimi dati dicono che, nelle grandi città, le tempistiche di vendita sono di 114 giorni con un aumento di soli due giorni rispetto ad un anno fa, nei capoluoghi di provincia si segnala una media di 143 giorni in miglioramento di sei giorni rispetto a quanto registrato nel 2020, per finire con i comuni dell’hinterland delle grandi città dove si vende in 147 giorni contro 154 giorni dell’anno scorso. Tra le grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (149 gg) e Palermo (143 gg). Le metropoli “più veloci” sono Milano (62 gg) e Bologna (63 gg). Questi risultati si spiegano con una più ferma decisione nell’acquisto e, nelle metropoli, anche con una carenza di offerta, soprattutto sulle tipologie di migliore qualità».

Come si muovono i prezzi?

A macchia di leopardo, è l’impressione guardando ai dati di mercato. «L’analisi dei prezzi – spiega Fabiana Megliola – mostra un mercato positivo nella prima parte del 2021. Le grandi città mettono a segno una crescita dei valori dello 0,8%, i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città dello 0,4%. Dopo l’interruzione registrata nel 2020, nelle metropoli continua il trend in aumento iniziato nel secondo semestre del 2017. In queste realtà tengono bene le zone periferiche e semicentrali i cui prezzi più bassi hanno consentito l’acquisto di abitazioni più ampie o con spazi esterni, nuovi driver di scelta scaturiti dalle chiusure forzate».

Le zone centrali mostrano talvolta sofferenze legate, in modo particolare, al rallentamento della domanda per investimento che resta al momento ancora prudente.

La novità nei dati è la provincia, che dopo anni di crisi, vede timidi recuperi dei valori.

Nulla di nuovo sul fronte delle preferenze. La domanda si dirige verso il trilocale, che raccoglie il 40,5% delle preferenze, a seguire i quattro locali con il 24,6%. La ricerca di soluzioni di ampia metratura e con spazi esterni determina un maggiore apprezzamento dell’immobile anche in termini di valori e ha indirizzato parte della domanda verso le soluzioni indipendenti e semindipendenti.

Seconde case

Il mercato della casa vacanza ha avuto un buon recupero già subito dopo il primo lockdown. La tipologia più richiesta e compravenduta è il trilocale ma, dopo il 2019, è aumentata la percentuale di chi cerca soluzioni indipendenti. I prezzi in media nelle località turistiche di montagna sono in aumento dello 0,6%, in quelle di lago dell’1,6% e in quelle di mare dell’1,3%.

«I segnali positivi che arrivano dal mercato – conclude Megliola – ci fanno propendere per una fine dell’anno con prezzi e compravendite in ascesa. I primi potranno chiudere tra +1% e +3% e le transazioni portarsi intorno a 650 mila. Il sentiment delle agenzie del Gruppo Tecnocasa volge verso un recupero dei valori. Per il futuro del mercato immobiliare sarà cruciale il sostegno del settore del credito, cardine del processo di recupero di volumi e valori. Ad oggi le prospettive sembrano essere positive senza dimenticare che ci muoviamo in un quadro ancora incerto a livello economico che richiede prudenza. Allo stesso tempo si segnalano fiducia e attesa per i progetti che saranno messi in campo con il PNRR e che potrebbero dare un ulteriore slancio al mercato immobiliare”.

Milano policentrica: fuga dalla Cerchia per i nuovi quartieri

Una città che rinasce, cambiando, con il mercato immobiliare che riparte, registrando compravendite che tornano ai livelli pre-Covid. Una Milano policentrica in cui, chi può permetterselo, acquista immobili nuovi scommettendo su zone meno centrali, fuori dalla Cerchia die Navigli, ma con tutti i servizi a portata. Una metropoli resiliente, dicono gli esperti, che avrà il suo punto di forza nell’espansione verso nuovi quartieri e in direzione hinterland, in una cornice in cui stanno prendendo piede inedite tendenze: dagli hub per l’e-commerce agli spazi ibridi tra svago e lavoro. Una rivincita che, però, ha ancora i suoi coni d’ombra: uno su tutti, i prezzi di acquisto proibitivi dovuti ad un’offerta per le fasce medie ancora troppo bassa. Eccola la Milano immobiliare del primo semestre del 2021, disegnata con la rilevazione dei prezzi realizzata dalla Camera di commercio di Milano, Monza e Lodi, in collaborazione, tra gli altri, con Fimaa (la federazione degli agenti immobiliari) e Assimpredil Ance.

Il borsino dei prezzi

Per comprare casa a Milano ci vogliono in media, in un edificio di nuova costruzione, 5.798 euro al metro quadrato: rispetto al 2020 i prezzi si sono alzati dell’1,54 per cento. Ma non sono tanto i numeri la sorpresa di questa uscita dalla pandemia, quanto una piccola – ma destinata a consolidarsi – rivoluzione cittadina.
Il centro si svaluta leggermente (-0,85 per cento), mentre volano tutte quelle zone in cui cantieri promessi o avviati proiettano l’idea dei quartieri del futuro, dove la parola d’ordine è “qualità della vita”. C’è quella Milano Est (più 3,07 per cento) che trova il suo riscatto tra nuove mode, come NoLo, e vecchie glorie come Città Studi. O quel Sud (più 3,04 per cento) che, grazie al nuovo Villaggio Olimpico dello Scalo Romana, diventerà un polo attrattivo, al pari di quelli spuntati negli anni scorsi. Citylife e Porta Nuova ne sono l’esempio.

La mappa dei quartieri

Nella mappa di quella che Beatrice Zanolini, consigliera della Camera di commercio, definisce una vera e propria “trasformazione urbana” ci sono tanti quartieri che, a giudicare dai prezzi, stanno diventando oggetti del desiderio. Per farsi un’idea: una casa nuova di pregio in classe energetica A tra via Pacini e via Ponzio costa 4.900 euro al metro quadrato, il 14 per cento in più di quello che si spendeva un anno fa.
Per risparmiare, restando però in zona Città Studi, bisogna virare sul vecchio da sistemare: 2.950 euro al metro, cui vanno sommate le spese di ristrutturazione, spesso alte quando si tratta, ad esempio, di dover rimettere a nuovo impianti obsoleti. Tra Ripamonti e Vigentino, non lontano da dove svetta la torre d’oro della Fondazione Prada, ne servono 4.350 per il nuovo di lusso, il 9 per cento in più del 2020. Certo, per un appartamento in San Babila bisogna ancora sborsare tra i 9 mila e i 15 mila euro al metro quadrato, ma il salasso resta stabile nel tempo. Per le tasche meno ricche ci sono zone che, pur crescendo a doppia cifra (intorno al 10 per cento), restano però ancora abbordabili: con 1.850 euro al metro quadrato si strappa un alloggio “vecchio” da ristrutturare tra via Mecenate e viale Forlanini oppure tra il Gallaratese e il parco di Trenno. Anche intorno a piazzale Accursio, andando verso Ovest, le cifre restano basse, ma qui il balzo in un anno resta ancorato al 3 per cento.

Via dalla città

Con un numero di compravendite tornato ai livelli del 2019 (13 mila transazioni), cambiano però le richieste di chi compra. “Spazi confortevoli e flessibili, edifici sostenibili, servizi nelle vicinanze, verde e comunità inclusive” sono i plus che tutti cercano, spiega Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa. Una caccia al tesoro che sta varcando anche i confini comunali per spingersi nell’hinterland, dove i prezzi sono più bassi: da Cologno a Bollate, da Magenta ad Albairate, gli immobili di qualità riscuotono interesse. Basta però che ci siano trasporti e Internet veloce, per muoversi verso Milano quando si lavora in presenza e per essere produttivi a casa quando si è in smart working.

Nuove tendenze

Esaurita la moria di vetrine che ha spento, in piena pandemia, arterie vitali come corso Buenos Aires, il mercato dei negozi è tornato a girare. Con un paio di curiosità: i ristoranti sfrattano l’abbigliamento, mentre c’è fame di spazi per delivery ed e-commerce. “Oggi vediamo negozi rimasti sfitti per anni che vengono trasformati in micro hub di quartiere dove non si vende, ma si compongono le consegne merci o dove chi acquista online va a ritirare”, spiega Albanese. Per quanto riguarda gli uffici, invece, a tenere botta sono i grandi centri direzionali, mentre tramonta il singolo ufficio ritagliato nel condominio.

L’interesse per case più grandi

«Il rinnovato interesse per gli immobili residenziali – si legge nella ricerca – riflette lo spostamento di preferenze delle famiglie verso abitazioni più grandi e/o con spazi esterni ed è stato fortemente stimolato dall’insieme degli incentivi statali a investire in asset immobiliari, sia per mezzo di ristrutturazioni (Superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico, valido fino alla fine del 2022) sia tramite l’acquisto di immobili (Mutuo Giovani under 36). Questo rinnovato interesse delle famiglie per il settore abitativo contribuirà alla ripresa dell’economia e al suo consolidamento dopo la pesante crisi pandemica del 2020. Questo si rifletterà in un incremento di quasi 1punto percentuale della quota di investimenti residenziali in percentuale del PIL tra il 2019 e il 2024».

La smobilizzazione dei risparmi

Il report evidenzia come nel 2020, a fronte di un crollo dei consumi del 7,9% nel primo trimestre e del 12,8% nel secondo, si sia registrata una grande mole di risparmi immobilizzati (+57,3% nel primo trimestre, +46,1% nel secondo) e il conseguente smobilizzo di parte di questi risparmi nel trimestre estivo (-21,6% rispetto al trimestre precedente). «Dopo lo choc della pandemia – commenta Mauro Lusetti, presidente di Legacoop – occorre misurare i danni che questa terribile crisi ha inferto, ma pure i punti di forza su cui far leva per ripartire».

Case, con i risparmi del lockdown volano gli acquisti (soprattutto le grandi metrature)

Lo smobilizzo della mole di risparmi accumulati durante il lockdown si è riversato anche sul mercato immobiliare, determinando una ripresa degli investimenti in edilizia residenziale dopo anni di stallo. In base alla ricerca «L’accumulo dei risparmi da lockdown e il loro utilizzo: il ruolo del settore residenziale» di Legacoop-Prometeia, nell’estate del 2020 sono saliti del 42% passando dai 12,6 miliardi del primo trimestre agli oltre 18 miliardi del terzo dell’anno scorso. All’inizio del 2021 si è registrato un aumento dei prezzi delle nuove abitazioni del 6,4% rispetto allo stesso periodo del 2015. Secondo l’associazione la crescita degli investimenti nel mercato immobiliare e destinata a durare fino alla fine del 2023.

L’interesse per case più grandi

«Il rinnovato interesse per gli immobili residenziali – si legge nella ricerca – riflette lo spostamento di preferenze delle famiglie verso abitazioni più grandi e/o con spazi esterni ed è stato fortemente stimolato dall’insieme degli incentivi statali a investire in asset immobiliari, sia per mezzo di ristrutturazioni (Superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico, valido fino alla fine del 2022) sia tramite l’acquisto di immobili (Mutuo Giovani under 36). Questo rinnovato interesse delle famiglie per il settore abitativo contribuirà alla ripresa dell’economia e al suo consolidamento dopo la pesante crisi pandemica del 2020. Questo si rifletterà in un incremento di quasi 1punto percentuale della quota di investimenti residenziali in percentuale del PIL tra il 2019 e il 2024».

La smobilizzazione dei risparmi

Il report evidenzia come nel 2020, a fronte di un crollo dei consumi del 7,9% nel primo trimestre e del 12,8% nel secondo, si sia registrata una grande mole di risparmi immobilizzati (+57,3% nel primo trimestre, +46,1% nel secondo) e il conseguente smobilizzo di parte di questi risparmi nel trimestre estivo (-21,6% rispetto al trimestre precedente). «Dopo lo choc della pandemia – commenta Mauro Lusetti, presidente di Legacoop – occorre misurare i danni che questa terribile crisi ha inferto, ma pure i punti di forza su cui far leva per ripartire».

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Andamento positivo del settore residenziale

SCENARI IMMOBILIARI: 2021 VERSO CHIUSURA SOPRA STIME, TREND PROSEGUE IN 2022

Dopo la battuta d’arresto dovuta alla pandemia, il 2021 si avvia a chiusura superando le previsioni e il 2022 si presenta come un anno di ulteriore crescita per il real estate globale. Tutti i principali mercati immobiliari europei stanno per chiudere in positivo, dimostrando di essere stato un anno di rilancio dopo il periodo negativo del 2020 che, alla fine, ha fatto segnare cali di domanda e valori molto meno drammatici rispetto a quanto ci si attendesse nei primi mesi di pandemia. E’ quanto emerge dallo European Outlook 2022 di Scenari Immobiliari, presentato durante il Forum annuale in corso a Santa Margherita Ligure.

“L’andamento positivo è stato trascinato, come ovunque in Europa, dal settore residenziale che ha avuto un incremento di dieci punti percentuali. È una crescita dovuta esclusivamente agli scambi, aumentati sia nel numero che nel peso degli appartamenti più grandi e costosi. Le quotazioni medie sono ancora intorno allo zero, salvo il segmento del nuovo, dove gli incrementi sono significativi”, ha detto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Le prospettive sono di una continuazione di un ciclo del mercato immobiliare che per i prossimi anni (probabili due, possibili cinque) si dovrebbe mantenere in territorio positivo per la maggior parte dei segmenti. Già alla fine del primo semestre del 2021 il volume totale degli investimenti in Europa è stato di oltre 100 miliardi di euro, leggermente in calo rispetto allo stesso periodo del 2020, ma con un secondo trimestre che ha registrato una netta accelerazione delle attività rispetto all’anno precedente. Le previsioni per la fine dell’anno, in merito agli investimenti immobiliari nell’area Emea, si collocano nella fascia fra i 250 e i 260 miliardi di euro con un aumento rispetto al 2020 fra l’8% e il 10% per cento. Nel 2022 si prevede una crescita ulteriore degli investimenti che porterà i volumi di investimento oltre i 280 miliardi di euro, avvicinandosi alla cifra record del 2019 di quasi 300 miliardi di euro.

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Casa, domanda in aumento: slalom tra aiuti, bonus e mutui

Domande di prestiti per prima casa al 68%. Attese positive sulle vendite, ma molto dipende dal pacchetto giovani e dagli acquisti per investimento

Oggi il 68% delle richieste di mutuo su internet riguarda l’acquisto della prima casa. Una percentuale raddoppiata rispetto al 34% del terzo trimestre 2019, prima della pandemia. I dati raccolti dal portale Mutuionline – aggiornati al 31 agosto – certificano la crescente “voglia di casa” da parte degli italiani, ma anche la difficoltà di trovare una risposta completa sul mercato: il peso della prima casa sulle erogazioni – pur nel contesto di un aumento dei finanziamenti – resta infatti di una decina di punti inferiore rispetto a quello della domanda.

Il trend delle ricerche online è uno dei segnali più interessanti del dinamismo del mercato immobiliare in vista dell’ultimo trimestre dell’anno. Anche il più recente sondaggio congiunturale di Bankitalia, condotto a giugno e luglio tra 1 .200 agenti immobiliari, ha rilevato «aspettative favorevoli per la prima volta negli ultimi due anni».

MUTUI PRIMA CASA, IL GAP TRA LE RICHIESTE E IL MERCATO

 

Ma per vedere se tutto ciò si tradurrà davvero in un maggior numero di acquisti di prime case bisognerà attendere i prossimi mesi. E valutare tra l’altro l’impatto dell’operazione “casa ai giovani” lanciata dal Governo con il decreto Sostegni-bis e la reazione del sistema bancario. Fino al 30 giugno 2022, infatti, gli under 36 potranno contare su due misure:

– l’aumento della garanzia statale sul mutuo per chi riesce a ottenere un loan to value superiore all’80 per cento;

– l’esenzione dalle imposte sull’acquisto della casa (registro e ipocatastali, mentre l’Iva andrà versata ma sarà recuperabile).

MUTUI PRIMA CASA, L’IDENTIKIT

 

La variabile fiscale

 

Le novità sono in vigore dallo scorso 26 maggio e servirà tempo per vederne l’effetto sui rogiti. Le banche hanno appena messo a punto le offerte con i prestiti al 100% e, comunque, tra la ricerca dell’immobile e la firma dell’atto il passaggio non è immediato. Già ora, però, si vede un rafforzamento della domanda di mutui prima casa da parte dei giovani tra i 26 e i 35 anni (da cui arriva il 46% delle richieste).

Quanto la variabile dei finanziamenti sia importante lo dicono anche i dati dell’ufficio studi di Tecnocasa: quest’anno il 61,2% delle operazioni per l’acquisto di abitazione principale è accompagnato da un mutuo, rispetto al 57,5% del 2019. È un fatto, comunque, che la domanda di prima casa resta condizionata anche dalla situazione economica, e in particolare dal lavoro, soprattutto per i giovani.

Dai lavoratori atipici, ad esempio, arriva il 7,2% delle richieste, ma il peso in termini di erogato – sempre secondo Mutuionline – supera di poco l’un per cento. È meno volatile, invece, la domanda che arriva dalla grande liquidità in circolazione e che si traduce in acquisti di case per sostituzione o per investimento.

LA MOTIVAZIONE ALL’ACQUISTO, CITTÀ PER CITTÀ

 

Insomma, l’andamento del mercato nei prossimi mesi sarà il risultato dell’azione combinata di queste diverse forze.

Senza dimenticarne un’altra, sempre di natura fiscale, che può influenzare in modo consistente i costi legati all’acquisto: la vecchia agevolazione “prima casa”. Secondo i dati del Consiglio nazionale del Notariato, nel 2020 le compravendite agevolate sono state 365.897, che corrispondono ai due terzi dei rogiti residenziali (una quota tutto sommato invariata rispetto all’anno pre-pandemia).

Ad esempio, su un’abitazione con una rendita catastale di 488,92 euro (la media nazionale) l’agevolazione “prima casa” riduce l’imposta di registro da 5.544 a 1.129 euro, con un risparmio di 4.415 euro. E in caso di mutuo si aggiunge anche il risparmio sull’imposta sostitutiva (che passa dal 2% allo 0,25%).

 

Quanto vale il bonus

 

Che quello sull’acquisto della “prima casa” sia un bonus pesante, lo dimostrano anche le ultime stime del «Rapporto annuale sulle spese fiscali»: la sola riduzione dell’imposta di registro vale 2,02 miliardi all’anno, cui si aggiungono 489 milioni di ipocatastali.

Per chi compra dal costruttore, poi, lo sconto è ancora più rilevante, perché l’Iva sul prezzo d’acquisto scende dal 10 al 4%: su 200mila euro, significa pagarne 8mila anziché 20mila.

Il guaio è che i criteri per ottenere questa agevolazione sono complessi e spesso oggetto di interpretazioni contrastanti tra giudici ed Entrate (si veda la pagina a fianco). Se però l’acquirente riesce a rientrare nei requisiti, potrebbe anche usare l’agevolazione per acquistare un immobile da destinare alla locazione.

Sempre secondo i Dati statistici notarili 2020, il 36% di chi sfrutta il bonus ha più di 45 anni.

Al di là dell’inquadramento fiscale, la composizione della domanda risente anche di fattori geografici, come si vede dagli ultimi dati di Nomisma sui 26 centri maggiori. Se a Milano, Firenze e Venezia gli acquisti per investimento sono rimasti nell’ordine del 20% sul totale anche nel 2020 con la pandemia, a Livorno invece le prime case per abitazione fanno oltre il 90% del mercato.

E anche nelle altre città, dove non ci sono spinte turistiche che offrono rendimenti immediati, la prima casa copre, in genere. tra il 70 e l’80 per cento di tutte le operazioni.

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Milano City Village: intervista esclusiva a Stefano Elli, Senior Project Manager di Abitare In

Il Senior Project Manager fa il punto sullo sviluppo residenziale in costruzione a Milano

Stefano Elli, Senior Project Manager di Abitare In, ha fatto il punto sullo stato di avanzamento dello sviluppo residenziale di Milano City Village, la cui scheda è presente all’interno del database Progetti d’Italia de ilQI. Ecco il suo virgolettato rilasciato in esclusiva a il Quotidiano Immobiliare:

“Attualmente siamo nel pieno delle attività di esecuzione delle opere strutturali, abbiamo completato la piastra degli interrati che serve entrambi gli edifici. Per l’Edificio City Plaza è stata completata la 10° elevazione di 15, si stanno posando i monoblocchi dei serramenti e a breve inizieranno le chiusure perimetrali; mentre per l’edificio City Garden siamo alla 1° elevazione fuori terra delle 15. Siamo al 50% delle partizioni interne e delle pavimentazioni degli interrati.
Insieme alla Direzione Lavori Generale e alla nostra Direzione Artistica interna stiamo predisponendo le scelte delle campionature per la realizzazione dell’appartamento campione, che verrà realizzato entro agosto c.a. L’obbiettivo è di completare i lavori entro dicembre 2022.
La pandemia ha cambiato sicuramente il paradigma degli spazi abitativi; l’esigenza di dover utilizzare la propria casa non solo come spazio privato per il riposo e per i beni primari, ma anche per il lavoro e per lo svago, ha fatto sì che la richiesta cambiasse verso un prodotto con spazi più generosi sia per la parte interna, una stanza in più usata come studio e disposta ad “accogliere” video call con colleghi, clienti e fornitori, sia per gli spazi esterni con terrazzi vivibili confortevoli.
Il nostro progetto non ha avuto necessità di modifica, quasi a voler anticipare questo cambiamento, i moduli abitativi hanno già questi requisiti offrendo spazi di living molto ampi come le favolose logge che contraddistinguono il prodotto di AIN.
Sicuramente il cantiere ha subito ritardi dovuti ai vari lockdown dettati dalla pandemia e costi aggiuntivi derivanti dagli oneri specifici delle disposizioni anti-covid, ma grazie ad un buon lavoro di squadra e di piena collaborazione con le imprese impegnate nel progetto, siamo riusciti a limitare i danni e mantenere accettabile il ritardo di consegna verso i nostri clienti.
Tutti gli alloggi sono stati venduti prima dell’inizio dei lavori, tutti i clienti hanno già eseguito le personalizzazioni di fase 1 e fase 2 riguardanti le geometrie degli spazi interni, le dotazioni degli impianti e dei sanitari; è partita ora, all’inizio di maggio, l’ultima fase di personalizzazione fase 3 che riguarda le finiture degli alloggi, personalizzazione non molto invasiva e quindi non comportante problematiche di grossi aggiornamenti del progetto, ma sicuramente molto complessa dal punto di vista di impegno per soddisfare i gusti di tutti i nostri clienti.”

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AbitareIn | LIKE – Tutto ciò che piace | LA7

Luigi Gozzini e Marco Grillo, Founder & Ceo di Abitare In S.p.A., raccontano a Like, il nuovo magazine di La7, il successo del modello residenziale AbitareIn

Un’amicizia nata sui banchi dell’Università e coltivata negli anni, con frequenti scambi di idee dai quali ha preso vita nel duemilatredici un’impresa altamente innovativa, capace in pochi anni di trasformare in modo radicale il settore residenziale. È la storia di AbitareIn, società quotata allo STAR, il segmento di Piazza Affari dedicato alle aziende con requisiti d’eccellenza. Made in Italy incontra il Presidente Luigi Gozzini e l’Amministratore Delegato Marco Grillo.