Data Pubblicazione: 24 Settembre 2020

L’importanza strategica di ripartire dal piano zero

Qual è la prospettiva migliore per immaginare il futuro delle città dopo Covid 19?

Oggi gli effetti della crisi si iniziano a sentire anche nel settore immobiliare: un’industria che si muove necessariamente su processi produttivi più lenti di altri settori.
Una crisi che ci impone di riflettere e far nascere opportunità per identificare nuove soluzioni e paradigmi, puntando anzitutto su innovazione, digitale, data analysis e lavorando sul rinnovamento delle nostre città e delle nostre infrastrutture, con un piano di azioni e interventi, che già erano urgenti prima del Covid. I cambiamenti climatici, la digitalizzazione, così cruciale durante il lockdown, il sistema dei trasporti e delle infrastrutture, gli spazi pubblici incideranno profondamente – domani ancor più – nel modo di concepire e vivere gli edifici, di qualsiasi genere e natura: in tale contesto una collaborazione virtuosa con la Pubblica Amministrazione potrà dare vita a uno dei programmi più straordinari di riorganizzazione e di rifunzionalizzazione, eliminando sprechi, riducendo costi ed aumentando efficienza, produttività e qualità del nostro Paese.

I temi in campo sono molti e richiedono analisi scientifiche basate su dati e non solo opinioni.

Pensiamo all’opportunità di limitare l’espansione del perimetro delle città attraverso uno sviluppo territoriale più bilanciato abilitato da una rete di connessione fisica e digitale nazionale, all’esperienza obbligata del lavoro remoto. Quali saranno i suoi lasciti sul lungo periodo? Secondo una ricerca svolta dal MIT di Boston, c’è un indebolimento delle reti sociali durante il periodo di lavoro da casa. Gli spazi di interazione sociale e di lavoro sono e rimarranno determinanti in particolare per il lavoro di gruppo, per l’emergere di nuove idee e per il mantenimento di una cultura aziendale condivisa. È tuttavia ragionevole aspettarsi un’evoluzione della domanda di ambienti di lavoro. In particolare aumenterà la domanda per i quartieri più connessi e vitali e per gli edifici con caratteristiche di maggiore flessibilità, sicurezza e sostenibilità, mentre diminuirà la domanda per posizioni urbane meno servite. Una parte delle attività lavorative sarà svolta in remoto, circostanza che richiederà però la pianificazione di strutture adeguate più diffuse che potranno distribuirsi nell’ambito delle unità abitative, ove possibile, degli edifici o dei quartieri ed una valutazione dei relativi costi da parte delle aziende.
Possiamo immaginare che il rapporto tra i poli residenziali e uffici seguirà due dinamiche parallele. Da un lato, vedremo un qualche effetto di compensazione. Dall’altro assisteremo a un ulteriore sfrangiamento della linea di demarcazione tra ambienti di lavoro e ambienti domestici.
Oltre a case e uffici, c’è però un’altra dimensione dei nostri centri urbani che sarà ancora più cruciale per il futuro post-pandemia. La dimensione a cui ci riferiamo sono quei primi 10 metri di altezza in cui si svolge la vita della comunità e in cui si celebra la percezione della qualità di ogni centro urbano. Parliamo dei moltissimi ambienti al piano terra, aperti sulle nostre vie e piazze: spazi che tradizionalmente ospitano la rete del commercio di prossimità. Negli ultimi anni, questi spazi sono stati al centro di tumultuose trasformazioni. La grande distribuzione organizzata prima e l’e-commerce poi hanno messo in crisi profonda il modello delle attività al dettaglio. Per un certo periodo, un recupero si è visto attraverso l’aumento di negozi ed esercizi legati al food&beverage. Ma proprio questi ultimi sono ora tra i più esposti alle conseguenze della crisi dei consumi. Il problema del “ground zero” delle città non è soltanto italiano e la sua perdita significherebbe un impoverimento non soltanto economico ma anche di socialità, di relazione e di presidio. In altre parole, è proprio al “piani bassi” che si giocherà una delle sfide più importanti dei quartieri e dela città di domani. Come possiamo agire per capovolgere la crisi e trasformarla in opportunità? Un modo è far sì che il nostro “ground zero” rafforzi il suo ruolo storico come ambiente di incontro e di dialogo civico. Ecco allora che, se da un lato diventa essenziale sostenere le attività commerciali esistenti, dall’altro possiamo andare a riempire i vuoti nel tessuto urbano con nuovi spazi destinati ad attività di quartiere. Pensiamo a co-working di prossimità, fab-lab, luoghi per l’imprenditoria giovanile, centri per l’agricoltura urbana, artigianato, associazionismo e volontariato anche per servizi di quartiere. In altre parole, spazi di interfaccia tra i quartieri e la città.
Come ottenere questi obiettivi? I fondi in arrivo dall’Ue potrebbero aiutare i nostri Comuni ad attuare programmi di rigenerazione. Il ruolo del pubblico è essenziale per andare ad aggiornare il quadro normativo, e rendere più flessibile, ad esempio, la classificazione delle destinazioni d’uso incentivando l’attivazione del piano terra con bonus volumetrici e fiscali. Una simile azione permetterebbe di avviare in modo più agile nuove collaborazioni virtuose nel quadro di partnership pubblico-privato. Negli ultimi anni abbiamo sostenuto e lavorato a diverse di questi sviluppi, il cui risultato ha raccolto vasti consensi sia tra le imprese che tra la società civile e i comuni cittadini. Pensiamo, per parlare di Milano, alle recenti riqualificazioni dei quartieri di Porta Nuova. Adattando questo percorso alle sfide dello scenario attuale, Milano potrebbe mantenere il suo ruolo di apripista, contribuendo con idee positive e progetti pilota anche in altri territori.
Ceo di Coima Sgr; Massachusetts Institute of Technology, tra i fondatori

 

Autore: Manfredi Catella e Carlo Ratti

Fonte: www.ilsole24ore.com