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Milano policentrica: fuga dalla Cerchia per i nuovi quartieri

AUTORE: Federica Venni

Una città che rinasce, cambiando, con il mercato immobiliare che riparte, registrando compravendite che tornano ai livelli pre-Covid. Una Milano policentrica in cui, chi può permetterselo, acquista immobili nuovi scommettendo su zone meno centrali, fuori dalla Cerchia die Navigli, ma con tutti i servizi a portata. Una metropoli resiliente, dicono gli esperti, che avrà il suo punto di forza nell’espansione verso nuovi quartieri e in direzione hinterland, in una cornice in cui stanno prendendo piede inedite tendenze: dagli hub per l’e-commerce agli spazi ibridi tra svago e lavoro. Una rivincita che, però, ha ancora i suoi coni d’ombra: uno su tutti, i prezzi di acquisto proibitivi dovuti ad un’offerta per le fasce medie ancora troppo bassa. Eccola la Milano immobiliare del primo semestre del 2021, disegnata con la rilevazione dei prezzi realizzata dalla Camera di commercio di Milano, Monza e Lodi, in collaborazione, tra gli altri, con Fimaa (la federazione degli agenti immobiliari) e Assimpredil Ance.

Il borsino dei prezzi

Per comprare casa a Milano ci vogliono in media, in un edificio di nuova costruzione, 5.798 euro al metro quadrato: rispetto al 2020 i prezzi si sono alzati dell’1,54 per cento. Ma non sono tanto i numeri la sorpresa di questa uscita dalla pandemia, quanto una piccola – ma destinata a consolidarsi – rivoluzione cittadina.
Il centro si svaluta leggermente (-0,85 per cento), mentre volano tutte quelle zone in cui cantieri promessi o avviati proiettano l’idea dei quartieri del futuro, dove la parola d’ordine è “qualità della vita”. C’è quella Milano Est (più 3,07 per cento) che trova il suo riscatto tra nuove mode, come NoLo, e vecchie glorie come Città Studi. O quel Sud (più 3,04 per cento) che, grazie al nuovo Villaggio Olimpico dello Scalo Romana, diventerà un polo attrattivo, al pari di quelli spuntati negli anni scorsi. Citylife e Porta Nuova ne sono l’esempio.

La mappa dei quartieri

Nella mappa di quella che Beatrice Zanolini, consigliera della Camera di commercio, definisce una vera e propria “trasformazione urbana” ci sono tanti quartieri che, a giudicare dai prezzi, stanno diventando oggetti del desiderio. Per farsi un’idea: una casa nuova di pregio in classe energetica A tra via Pacini e via Ponzio costa 4.900 euro al metro quadrato, il 14 per cento in più di quello che si spendeva un anno fa.
Per risparmiare, restando però in zona Città Studi, bisogna virare sul vecchio da sistemare: 2.950 euro al metro, cui vanno sommate le spese di ristrutturazione, spesso alte quando si tratta, ad esempio, di dover rimettere a nuovo impianti obsoleti. Tra Ripamonti e Vigentino, non lontano da dove svetta la torre d’oro della Fondazione Prada, ne servono 4.350 per il nuovo di lusso, il 9 per cento in più del 2020. Certo, per un appartamento in San Babila bisogna ancora sborsare tra i 9 mila e i 15 mila euro al metro quadrato, ma il salasso resta stabile nel tempo. Per le tasche meno ricche ci sono zone che, pur crescendo a doppia cifra (intorno al 10 per cento), restano però ancora abbordabili: con 1.850 euro al metro quadrato si strappa un alloggio “vecchio” da ristrutturare tra via Mecenate e viale Forlanini oppure tra il Gallaratese e il parco di Trenno. Anche intorno a piazzale Accursio, andando verso Ovest, le cifre restano basse, ma qui il balzo in un anno resta ancorato al 3 per cento.

Via dalla città

Con un numero di compravendite tornato ai livelli del 2019 (13 mila transazioni), cambiano però le richieste di chi compra. “Spazi confortevoli e flessibili, edifici sostenibili, servizi nelle vicinanze, verde e comunità inclusive” sono i plus che tutti cercano, spiega Vincenzo Albanese, presidente di Fimaa. Una caccia al tesoro che sta varcando anche i confini comunali per spingersi nell’hinterland, dove i prezzi sono più bassi: da Cologno a Bollate, da Magenta ad Albairate, gli immobili di qualità riscuotono interesse. Basta però che ci siano trasporti e Internet veloce, per muoversi verso Milano quando si lavora in presenza e per essere produttivi a casa quando si è in smart working.

Nuove tendenze

Esaurita la moria di vetrine che ha spento, in piena pandemia, arterie vitali come corso Buenos Aires, il mercato dei negozi è tornato a girare. Con un paio di curiosità: i ristoranti sfrattano l’abbigliamento, mentre c’è fame di spazi per delivery ed e-commerce. “Oggi vediamo negozi rimasti sfitti per anni che vengono trasformati in micro hub di quartiere dove non si vende, ma si compongono le consegne merci o dove chi acquista online va a ritirare”, spiega Albanese. Per quanto riguarda gli uffici, invece, a tenere botta sono i grandi centri direzionali, mentre tramonta il singolo ufficio ritagliato nel condominio.

L’interesse per case più grandi

«Il rinnovato interesse per gli immobili residenziali – si legge nella ricerca – riflette lo spostamento di preferenze delle famiglie verso abitazioni più grandi e/o con spazi esterni ed è stato fortemente stimolato dall’insieme degli incentivi statali a investire in asset immobiliari, sia per mezzo di ristrutturazioni (Superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico, valido fino alla fine del 2022) sia tramite l’acquisto di immobili (Mutuo Giovani under 36). Questo rinnovato interesse delle famiglie per il settore abitativo contribuirà alla ripresa dell’economia e al suo consolidamento dopo la pesante crisi pandemica del 2020. Questo si rifletterà in un incremento di quasi 1punto percentuale della quota di investimenti residenziali in percentuale del PIL tra il 2019 e il 2024».

La smobilizzazione dei risparmi

Il report evidenzia come nel 2020, a fronte di un crollo dei consumi del 7,9% nel primo trimestre e del 12,8% nel secondo, si sia registrata una grande mole di risparmi immobilizzati (+57,3% nel primo trimestre, +46,1% nel secondo) e il conseguente smobilizzo di parte di questi risparmi nel trimestre estivo (-21,6% rispetto al trimestre precedente). «Dopo lo choc della pandemia – commenta Mauro Lusetti, presidente di Legacoop – occorre misurare i danni che questa terribile crisi ha inferto, ma pure i punti di forza su cui far leva per ripartire».

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